Immobilien-Rendite-Rechner
Berechnen Sie die Brutto- und Nettomietrendite, den Kaufpreisfaktor sowie den Cashflow Ihrer Immobilieinvestition.
Immobilien-Rendite-Rechner
Mietrendite, Kaufpreisfaktor & Cashflow
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist das einfachste Maß: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Die aussagekräftigere Nettomietrendite zieht alle laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, Versicherung) ab und bezieht die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je Bundesland, Notar ca. 2 %, ggf. Makler ca. 3,57 %) mit ein.
(Jahresmiete / Kaufpreis) × 100
Schnellcheck – ohne Kosten
((Jahresmiete − Kosten) / Gesamtinvest.) × 100
Realistischer Vergleichswert
Kaufpreis / Jahreskaltmiete
20× = 5 % Brutto; 25× = 4 %
Wann ist eine Immobilie ein gutes Investment?
- Nettomietrendite ≥ 4 %: Gilt als solide Verzinsung für Bestandsimmobilien
- Kaufpreisfaktor ≤ 25: Faustregel für angemessene Bewertung in Normallagen
- Positiver Cashflow: Mieteinnahmen decken Kosten + Kreditrate – keine monatliche Zuzahlung nötig
In Toplagen (München, Frankfurt, Hamburg) liegen Kaufpreisfaktoren oft bei 30–40× – das entspricht Bruttorenditen von 2,5–3,3 %. Hier spekuliert man primär auf Wertsteigerung, nicht auf laufende Rendite.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Die Kaufnebenkosten bestehen aus: Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern/Sachsen bis 6,5 % in Schleswig-Holstein, NRW, Thüringen), Notarkosten (ca. 1,5–2 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %) und optional Maklerprovision (seit 2020: max. 50/50 Teilung, oft 3,57 % für Käufer). Insgesamt ca. 7–12 %.
Lohnen sich Immobilien im Vergleich zu ETFs?
Das hängt stark von Lage, Finanzierungskosten und Zeitraum ab. Immobilien bieten Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung, Steuervorteile (Abschreibung, Zinsen absetzbar) und stabilere Wertentwicklung. ETFs bieten mehr Liquidität, geringeren Aufwand und breite Diversifikation. Viele Vermögensaufbauer kombinieren beides.
⚠️ Keine Anlage- oder Steuerberatung. Immobilieninvestitionen sind komplex – bitte professionelle Beratung hinzuziehen.